Manual Jurídico da Construção Civil

Introdução, 13

Capítulo I – Estruturas Empresariais
Estruturas empresariais – Alfredo de Assis Gonçalves Neto, 17
1. Considerações gerais, 17
2. Empresário individual, 18
3. Empresa individual de responsabilidade limitada, 19
4. Sociedade empresária, 21
5. Sociedade em nome coletivo, 22
6. Sociedades em comandita, 23
7. Sociedade limitada, 23
7.1. Constituição da sociedade limitada, 24
7.2. Sócios, 26
7.3. Responsabilidade dos sócios, 26
7.3.1. Responsabilidade por débitos fiscais, 27
7.3.2. Responsabilidade por débitos trabalhistas, 28
7.4. Direitos do sócio, 29
7.5. Obrigações do sócio, 32
7.6. Deliberações sociais, 33
7.7. Administração, 34
7.8. Desligamento de sócio, 35
7.9. Dissolução e liquidação, 36
8. Sociedade anônima ou companhia, 37
8.1. Constituição da companhia, 38
8.2. Livros sociais especiais,  39
8.3. Capital social, 40
8.4. Ações, 41
8.5. Outros títulos da companhia e alguns deles derivados, 42
8.6. O acionista, 43
8.7. Acordo de acionistas, 45
8.8. Órgãos de funcionamento da companhia, 46
8.9. Demonstrações financeiras, 47
8.10. Desligamento de acionista, 48
8.11. Dissolução e liquidação da companhia, 49
9. Sociedade de propósito específico, 49
10. Consórcio, 50
11. Sociedade em conta de participação, 51

Capítulo II – Contrato de Empreitada
Contrato de empreitada – Guilherme Kloss Neto, 55
1. Aspectos gerais, 55
2. Espécies de empreitada: de lavor e mista, 56
3. A formulação do preço, 58
4. Pagamento proporcional, verificação e medição, 58
5. Obrigação do recebimento da obra, 60
6. Abatimento do preço, 61
7. Responsabilidade pela solidez e segurança, 61
8. Modificações no projeto e aumento do preço, 63
9. Diminuição do preço, 63
10. Direitos e obrigações do projetista, 64
11. Interrupção pelo dono da obra, 66
12. Suspensão pelo empreiteiro, 67
13. Extinção do contrato, 69
14. Subempreitada, 70

Capítulo III – A Construção por Administração
A construção por administração – Winicius Rubele Valenza, 73
1. Definição, 73
2. Requisitos, 73
3. A Comissão de Representantes, 75
4. O cronograma da obra, 75
5. O inadimplemento do adquirente, 76

Capítulo IV – Negócios Imobiliários
Negócios imobiliários – Winicius Rubele Valenza, 79
1. A compra e venda de unidades imobiliárias, 79
1.1. Definição e elementos da compra e venda, 79
1.2. A formação do contrato, 80
1.3. As modalidades da compra e venda, 81
1.4. Cláusulas especiais à compra e venda, 82
1.5. A obrigação de garantia, 83
1.6. A escritura pública de compra e venda, 84
1.7. Apresentação de certidões negativas, 85
1.8. A promessa ou compromisso de compra e venda, 85
1.9. Extinção do contrato, 89
2. A permuta de unidades imobiliárias, 89
3. Built to suit, 91

Capítulo V – Incorporação Imobiliária
Incorporação imobiliária – Nelson Couto de Rezende Júnior, 95
1. Visão geral da incorporação imobiliária, 95
2. Conceito, 95
3. Quem pode incorporar, 97
4. Os atos preparatórios, 98
5. O prazo de carência, 100
6. O contrato de incorporação, 101
7. O patrimônio de afetação – visão geral, 104
8. Patrimônio de afetação – conceito, 106
9. Patrimônio de afetação – constituição, operacionalização e fiscalização, 107
10. Patrimônio de afetação – extinção, 109
11. Patrimônio de afetação – assunção das obras pelos adquirentes, 109

Capítulo VI – Direitos dos Adquirentes de Unidades Imobiliárias
A aplicação do Código de Defesa do Consumidor e os direitos dos
adquirentes das unidades imobiliárias – Paulo Sergio Nied, 113
1. Introdução, 113
2. O Código de Defesa do Consumidor (Lei n. 8.078/1990), 114
2.1. O conceito de consumidor e de fornecedor, 115
2.2. A aplicação do CDC ao caso concreto, 116
3. Os direitos do consumidor, 117
3.1. Princípios básicos das relações de consumo: boa-fé, transparência
e equilíbrio, 117
3.2. A oferta de produtos ou serviços, 118
3.3. O dever de informar, 119
3.4. Os bancos de dados, 121
3.5. Práticas comerciais abusivas, 122
3.6. Cláusulas contratuais abusivas, 122
3.7. Da interpretação mais favorável ao consumidor, 125
3.8. As peculiaridades do contrato de adesão, 126
3.9. Vícios e garantias, 126
4. O consumidor em juízo, 128

Capítulo VII – Responsabilidade Civil do Empreiteiro, do Construtor e do Incorporador
A responsabilidade civil do empreiteiro, do construtor e do incorporador –
Lais Lopes Martins do Amaral, 133
1. Responsabilidade contratual e legal, 133
2. A responsabilidade decorrente dos contratos de construção, 134
3. Responsabilidade pela perfeição da obra, 135
4. Responsabilidade pelos vícios ocultos ou redibitórios, 136
5. Responsabilidade pela solidez e segurança da obra, 137
6. Responsabilidade por danos a vizinhos e a terceiros, 138
7. Responsabilidade pelo fornecimento de materiais, 139
8. Responsabilidade do incorporador, 140
9. Responsabilidade profissional, 142
10. Responsabilidade penal pelo desabamento, 142

Capítulo VIII – Modalidades de Captação de Recursos para a Construção Civil
Modalidades de captação de recursos para a construção civil – Maria das
Graças Anunciação, 145
1. Sistema Financeiro da Habitação – SFH, 145
2. Sistema de Financiamento Imobiliário – SFI, 147
3. Fundos de Investimento Imobiliário – FII, 149
4. Emissão de debêntures, 152
5. Programa Minha Casa Minha Vida, 154

Capítulo IX – Questões Tributárias na Construção Civil
Questões tributárias – Leonardo Sperb de Paola, 159
1. Prestação de serviços de empreitada, 160
1.1. Imposto sobre a Renda das Pessoas Jurídicas – IRPJ, 160
1.2. Contribuição social sobre o lucro líquido – CSLL, 162
1.3. Contribuição para o programa de integração social – PIS e
Contribuição para Financiamento da Seguridade Social – COFINS, 163
1.4. Imposto Sobre serviços – lSS, 164
1.5. Imposto sobre Circulação de Mercadorias e Serviços – ICMS, 168
1.6. Contribuições previdenciárias sobre a folha de salários, 169
1.7. Regime de recolhimento unificado para microempresas e
empresas de pequeno porte – Simples Nacional, 195
1.8. Regime especial de tributação do Programa Minha Casa
Minha Vida – PMCMV,  195
2. Prestação de serviços profissionais, 198
2.1. Prestação de serviços por profissionais autônomos, 198
2.2. Prestação de serviços por sociedades profissionais, 201

Capítulo X – Questões Tributárias nos Negócios Imobiliários
Tributação na incorporação imobiliária – Guilherme Broto Follador, 207
1. Principais tributos que gravam a atividade, 207
1.1. Imposto sobre a Renda da Pessoa Jurídica – irpj e Contribuição
Social sobre o Lucro – CSLL, 207
1.1.1. Regime do lucro presumido, 208
1.1.2. Regime do lucro real, 208
1.1.3. Dividendos e juros sobre o capital próprio, 211
1.2. PIS/Cofins, 212
1.3. Contribuição previdenciária sobre a folha de salários, 214
1.4. Contribuição para o Seguro Acidente de Trabalho – SAT, 215
1.5. Contribuição sindical patronal, 216
1.6. Imposto Sobre Serviços – ISS, 216
1.7. Imposto sobre a Circulação de Mercadorias e Serviços – ICMS, 218
1.8. Imposto sobre a Transmissão de Bens Imóveis – ITBI, 219
1.9. Imposto Predial e Territorial Urbano – IPTU e Imposto
Territorial Rural – ITR, 221
2. Não enquadramento no Supersimples, 222
3. IRPJ/CSLL e PIS/COFINS – Patrimônio de Afetação – Regime
Especial de Tributação – RET e Programa Minha Casa, Minha Vida, 223
4. Sociedade em conta de participação e sociedade de propósito específico, 224
5. Equiparação entre pessoa física e pessoa jurídica, 225
6. Retenções, 225
7. Declaração de Informações sobre Atividades Imobiliárias – DIMOB, 228

Capítulo XI – Licitações
Licitações – Cintia Luiza Tondin • Raquel Cristina das Neves Gapski, 231
1. Considerações gerais, 231
2. Das obras e serviços, 233
2.1. Execução das obras e serviços, 236
2.2. Impedimentos, 238
2.3. Formas de execução das obras e serviços, 239
3. Modalidades da licitação, 240
4. Hipóteses de dispensa, 243
5. Inexigibilidade de licitação, 245
5.1. Fornecedor exclusivo, 245
5.2. Serviços técnicos e especializados, 246
5.3. Profissional do setor artístico, 247
6. Procedimento, 247
6.1. Local da licitação, 247
6.2. Edital, 248
6.3. Habilitação, 249
6.3.1. Habilitação jurídica, 250
6.3.2. Regularidade fiscal, 250
6.3.3. Qualificação técnica, 251
6.3.4. Qualificação econômico financeira, 252
7. Seleção, 253
8. Recursos administrativos, 255

Capítulo XII – Questões Trabalhistas na Construção Civil
Questões trabalhistas – Isabella Bittencourt Mäder Gonçalves • Tais
D’Amico Bonet, 259
1. Introdução, 259
2. Indenização adicional, 261
3. Comissão de conciliação prévia, 262
4. Programa de Alimentação do Trabalhador – PAT, 264
5. Contrato de experiência, 266
6. Terceirização e responsabilidades, 268
7. Duração, jornada e horário de trabalho, 272
8. Adicional de transferência, 276
9. Adicional de insalubridade e de periculosidade, 279
10. Segurança e medicina do trabalho, 282
11. Aspectos jurídicos do acidente de trabalho e da doença profissional, 285

Capítulo XIII – Regulação Urbanística da Construção Civil
Estatuto das Cidades – Ricardo Hildebrand Seyboth, 289
1. Considerações gerais, 289
2. Marco legislativo, 290
3. Diretrizes gerais de política urbana, 290
4. Instrumentos de política urbana, 292
4.1. Plano diretor, 294
4.2. Parcelamento, edificação ou utilização compulsórios, 296
4.3. IPTU progressivo, 297
4.4. Desapropriação com pagamento em título, 298
4.5. Usucapião especial de imóvel urbano, 300
4.6. Direito de preempção, 301
4.7. Outorga onerosa do direito de construir, 302
4.8. Transferência do direito de construir, 302
4.9. Operações urbanas consorciadas, 303
4.10. Estudo de impacto de vizinhança, 304
5. Direito de Superfície, 305

Capítulo XIV – Regulação Ambiental da Construção Civil
Resíduos sólidos – destinação de resíduos da construção civil e demolição –
Larissa Berri, 309
1. Gestão ambiental de resíduos sólidos – resíduos da construção civil, 310
1.1. Das disposições previstas na Resolução 307/2002 do Conselho
Nacional do Meio Ambiente – Conama, 310
1.2. Das disposições previstas na Lei 12.305/2010, que instituiu
a política nacional de resíduos sólidos, 313
1.2.1. Dos agentes e responsabilidades, 317
1.2.2. Da responsabilidade compartilhada, 318
1.3. Decreto 7.404/2010, 320
1.4. Destinação de resíduos, 327
1.5. Uso recomendado para resíduos reciclados, 329
1.6. Sanção administrativa, 329
1.7. Crime ambiental – Lei 9.605/1998, 330

Capítulo XV – Mediação e Arbitragem
Mediação e arbitragem – Cintia Luiza Tondin • Diego Franzoni, 333
1. Introdução, 333
2. Mediação, 333
2.1. Conceito, características, vantagens e desvantagens, 333
2.2. Modalidades de mediação, 335
2.3. Processo de mediação, 335
3. Arbitragem na construção civil, 336
3.1. Conceito e características mais relevantes, 336
3.2. Requisitos para aplicação da arbitragem e a questão no direito do
consumidor, 340
3.3. Convenção de arbitragem, 341
3.4. Outras questões relevantes, 344
3.5. A questão da extensão da cláusula compromissória, 346
3.6. Painéis mistos, Dispute Boards e Standing Arbitration Panels, 347
3.7. A arbitragem nos contratos firmados com o poder público, 349

Glossário, 351

Referências, 357